Credit ipotecar

Ce înseamnă credit ipotecar sau un credit imobiliar?

Un credit ipotecar sau credit imobiliar reprezintă un împrumut bancar sau nebancar luat pentru a construi sau achiziționa o locuință și care se derulează pe termen mediu și lung. El implică întotdeauna o garanție imobiliară, cunoscută ca ipotecă imobiliară, prin care se asigură plata datoriilor financiare, din partea împrumutatului, în caz de neplată a ratelor. 

Creditul imobiliar este considerat de către cei mai mulți solicitanți ca fiind un instrument financiar popular, prin care pot împrumută sume consistente de bani pentru a-și împlini visul de a avea o locuință. Perioada pentru care persoana care accesează un credit ipotecar se angajează să ramburseze este una medie sau mare de maximum 35 de ani. Deoarece implică sume consistente de bani, aceste credite sunt însoțite și de asigurări ce trebuie atașate creditului pentru acoperirea unor riscuri potențiale.

Cel mai bun credit ipotecar 2023 - oferta credit ipotecar

Am selectat cele mai bune exemple din oferta credit ipotecar din 2023 ale instituțiilor financiare bancare și nebancare din România, pentru a compara câteva din caracteristicile lor principale:

Condiții credit ipotecar de acordare a împrumutului

Dacă analizăm care sunt aceste condiții credit ipotecar de acordare a unui împrumut, putem identifica următoarele elemente::

• veniturile solide și stabile ale solicitantului, 
• evaluarea valorii proprietății care urmează să fie folosită ca ipotecă, 
• analiza atentă a istoricului său de credit; 
• evaluarea capacității sale de a rambursa suma împrumutată.

Evalurea instituțiile financiare este una meticuloasă privind aceste aspecte, cu scopul de a stabili dacă solicitantul îndeplinește cerințele necesare pentru a obține creditul ipotecar dorit. În plus, suma credită, rata dobânzii și termenii de rambursare se pot modifica considerabil în funcție de politica fiecărei bănci și de contextul național și internațional al pieței financiare.

Dobândă credit ipotecar

Un factor crucial în determinarea costurilor tale lunare de rambursare este dobânda credit ipotecat. O rată mai mică poate reduce suma pe care o plătești lunar, însă uneori poate fi asociată cu o perioadă inițială de dobândă fixă, urmată de o dobândă variabilă. Pe de altă parte, o rată mai mare poate implica plăți lunare mai mari, dar poate oferi stabilitate pe termen lung. Alegerea dintre o rată fixă sau variabilă depinde de situația financiară personală, perspectiva asupra evoluției pieței și planurile tale de viitor.

Avans credite ipotecare

Avansul în cadrul unor credite ipotecare reprezintă suma de bani pe care solicitantul trebuie să o achite inițial, ca parte din prețul total al proprietății. Acest avans se exprimă în raport procentual din valoarea locuinței și reprezintă contribuția proprie a solitantului înainte de a accesa creditul ipotecar, demonstrând implicarea sa totală.

Nivelul minim al acestui avans variază între 10% și 30% din prețul locuinței, dar există și bănci care nu solicită nici un avans. Un avans mai mare poate aduce avantaje, cum ar fi dobânzi mai mici sau costuri lunare mai reduse. Pe de altă parte, cu cât avansul este mai mic sau chiar absent, accesul la credit este mai ușor, dar poate implica rate lunare mai mari și dobânzi mai ridicate.

Valoarea avansului este un factor important în evaluarea eligibilității pentru un credit ipotecar și în stabilirea structurii plăților lunare ulterioare.

Ce sume pot fi accesate printr-un credit ipotecar?

Prin intermediul unui credit ipotecar sau imobiliar poți accesa sume considerabile de bani, suficienți pentru a achiziționa o locuință. Aceste sume sunt calculate în funcți de o serie de factori, precum politica băncilor, valoarea proprietății achiziționate, veniturile tale curente și viitoare și capacitatea ta de rambursare.

Creditele imobiliare oferite de instituțiile financiare bancare sau nebancare acoperă o parte substanțială a valorii locuinței, între 70% și 90% din prețul acesteia. Acest procent reprezintă avansul sau contribuția ta personală pe care trebuie să o aduci pentru a accesa creditul. Dacă ai un avans mai mare, vei fi nevoit să te împrumuți cu o sumă mai mică. De asemenea, istoricul tău de creditare, veniturile și cheltuielile tale curente vor influența decizia băncii cu privire la cuantumul sumei pe care o poți obține.

Perioada de desfășurare a împrumutului

Perioada de rambursare a unui credit imobiliar variază în caracteristicile asumate de fiecăre instituție financiară și de negocierea directă dintre solicitant și instituția creditoare pe datele particulare ale acestuia..

Perioada cunoscută de rambursare a unui credit imobiliar este de minimum 10 ani și poate ajunge până la 35 de ani, în unele cazuri mai speciale. În general se urmărește derularea contractului pe perioada activă de viață a solicitantul și încheierea sa atunci când acesta iese la pensie. Deoarece sumele împrumutate prin acest tip de credit sunt mari, creditele imobiliare au perioade de rambursare mai lungi decât alte tipuri de credite

Alegerea perioadei de rambursare este importantă deoarece poate afecta plățile lunare. O perioadă mai scurtă de rambursare poate implica rate lunare mai mari, dar costuri totale mai mici de-a lungul timpului datorită dobânzilor mai mici. Pe de altă parte, o perioadă mai lungă poate reduce plățile lunare, dar poate duce la costuri totale mai mari din cauza dobânzilor pe termen lung.

Vârsta minimă și vârsta maximă credit ipotecar

Vârsta minimă și vârsta maximă credit ipotecar diferă în funcție de politica fiecărei instituții financiare și de reglementările locale. Enumerăm unele dintre aceste condiții generale care se regăsesc la mai multe instituții financiare:

• Vârsta minimă - de cel puțin 18 ani pentru a putea aplica pentru un credit imobiliar; unele bănci mpun o vârstă mai înaintată, precum cea de 21 de ani, pentru a se asigura că solicitantul are o anumită stabilitate financiară și maturitate înainte de a se angaja într-un împrumut major.
• Vârsta maximă - se estimează o vârstă la care împrumutatul să poată finaliza fără probleme rambursarea creditului, cel mai adesea vârsta de pensionare. Această limită ajunge până la 65-70 de ani. Prin această abordare, creditorul se asigură că împrumutatul are suficient timp pentru a rambursa creditul înainte de a atinge vârsta la care se presupune că va ieși la pensie.

Salariul minim - condiții credit ipotecar 

Dacă ne referim la unele condiții credit ipotecar, salariul minim este considerta de bază. Ea este gândită ca o măsură de asigurare că solicitantul are capacitatea de a rambursa împrumutul în mod corespunzător și se calculează în combinație și cu alți factori, cum ar fi suma împrumutată, perioada de rambursare, domeniul în care lucrează solicitantul și perspectivele sale viitoare de creștere salarială.

Asigurări pentru credit apartament

În cadrul procesului de accesare a unui credit ipotecar, asigurările pentru un credit apartament joacă un rol important. Acestea protejează atât împrumutatul, cât și banca de posibile pierderi financiare. Există două tipuri principale de asigurări implicate într-un credit ipotecar:

• Asigurare de viață și invaliditate - ce protejează împrumutatul și familia sa în caz de deces sau invaliditate, acoperind rambursarea creditului.
• Asigurare de proprietate - ce protejează locuința de evenimente neprevăzute, asigurând că proprietatea este protejată și valoroasă pe parcursul rambursării creditului

Asigurările în creditare sunt cel mai adesea văzute ca și cheltuieli, dar ele oferă, în același timp, siguranță și protecție financiară pentru solicitant și familia acestuia.

Acte necesare pentru solicitarea unui credit ipotecar

Pentru a obține un credit imobiliar sau ipotecar, sunt necesare anumite documente importante pentru evaluarea eligibilității și pentru stabilirea detaliilor împrumutului. Aceste documente pot fi, după caz:

• documente de identificare, precum cartea de identitate valabilă sau pașaportul, acte ce servesc pentru a confirma identitatea și cetățenia solicitantului.
• documente privind veniturile, cum ar fi adeverințele de salariu, extrasele de cont sau declarațiile de venit; acest tip de documente sunt solicitate pentru a demonstra capacitatea solicitantului de a rambursa creditul în viitor.
• istoricul de credit poate fi solicitat de către unele bănci, deoarece prezintă istoricul de plată și nivelul de îndatorare al solicitantului; toate aceste informații ajută la evaluarea riscului de accesare a acestui tip de credit.
• documente legate de proprietate, în cazul în care locuința a fost deja aleasă, ce pot fi acte, precum actul de proprietate, contractul de vânzare-cumpărare, ce atestă starea legală a proprietății respective.
• documente de angajare sau afaceri, în situația în care solicitantul este angajat sau are o afacere proprie; aceste documente suplimentare pot fi contracte de muncă sau de înregistrăre a afacerii, pentru a confirma statutul său financiar.
• alte informații financiare, cum ar fi declarațiile fiscale sau evidențele de chirie, pentru a obține o imagine completă asupra veniturilor și cheltuielilor solicitantului.
• dovada de plată a avansului pentru proprietate, de obicei într-un cont bancar.

Acte necesare pentru solicitarea unui credit Noua Casă

Obținerea unui credit imobiliar, prin programul "Noua Casă", reprezintă un pas mai aproape de obținerea locuinței visate. Pentru a demara cu succes acest proces, alege să te pregătești în prealabil și să furnizezi băncii toate actele necesare, poate chiar de la prima întâlnire. Acest articol te poate ajută să te organizezi în pregătirea actelor necesare pentru a solicita un credit în cadrul unui program "Noua Casă": 

• documente de identificare pentru a-ți confirma identitatea, cum ar fi cartea de identitate sau pașaportul, pentru a atesta cetățenia și statutul legal.
• documente de venit, considerate esențiale în procesul de evaluare pentru un credit imobiliar deoarece determină capacitatea solicitantului de a onora împrumutul; documentele care să dovedească veniturile tale pot fi fluturaș de salriu, adeverință de salariu, declarație de venit sau alte dovezi financiare relevante.
• scorul de credit - Instituțiile financiare acordă o atenție deosebită istoricului pozitiv de creditare pentru a evalua capacitatea ta de a respecta obligațiile financiare. Prin urmare, pot să solicite rapoarte de credit care să reflecte istoricul plăților tale și nivelul îndatorării. Un istoric solid poate spori șansele tale de a obține aprobarea pentru un credit "Noua Casă".
• actele de proprietate și vânzare-cumpărare a achiziției - Dacă ai deja identificată locuința dorită, va trebui să furnizezi actele relevante legate de proprietate și contractul de vânzare-cumpărare. Aceste documente confirmă legalitatea tranzacției și statutul juridic al proprietății.
• documente de angajare sau afaceri - Dacă ești angajat sau ai o afacere proprie, s-ar putea să fii solicitat să furnizezi documente suplimentare pentru a atesta veniturile și situația financiară. Aceste documente pot include contracte de muncă sau certificate de înregistrare a afacerii.
• evaluarea proprietății - În cadrul programului "Noua Casă", este posibil să fie necesară o evaluare a proprietății. Aceasta oferă o estimare a valorii locuinței și poate influența suma împrumutată.
• alte informații financiare ce țin cont de duverse circumstanțe personale, cum ar fi declarații fiscale, dovezi de chirie sau alte surse de venit.

Realizarea cu succes a procesului de solicitare pentru un credit "Noua Casă" depinde de prezentarea corectă și completă a acestor documente. Poate fi util să consulți înainte instituția financiară pentru a obține o listă exactă a actelor necesare. Prezentarea acestora într-un mod prompt și precis va facilita procesul de aprobare și te va apropia mai mult de visul de a avea propria locuință.

Cum se restituie un credit ipotecar?

Restituirea unui credit ipotecar este un proces complex și important, care implică rambursarea sumei împrumutate către orice instituție financiară, în baza unui plan de rambursare stabilit în prealabil. Iată cum se derulează acest proces de rambursare a unui credit ipotecar:

• Rate lunare - În mod obișnuit, împrumutul ipotecar este rambursat în rate lunare, care includ atât suma principală împrumutată, cât și dobânda aferentă. Aceste rate sunt stabilite în momentul încheierii contractului de credit și rămân constante sau pot varia în funcție de tipul de dobândă ales.
• Schema de rambursare - În prim parte a derulării creditului, majoritatea costurilor creditului acoperă dobânzii, comisioane și alte taxe și doar mică parte se plătește pentru reducerea sumei împrumutate. Pe măsură ce rambursarea creditul evoluează, proporția alocată reducerii împrumutului crește, iar cea destinată dobânzii scade considerabil.
• Termen de rambursare - Creditul ipotecar are un termen de rambursare stabilit în contract, care poate varia de la câțiva ani până la decenii, în funcție de acordul încheiat. Rambursarea poate fi realizată pe termen scurt, mediu sau lung, în funcție de posibilitățile financiare și strategia solicitantului.
• Rambursare anticipată - Dacă împrumutatul dorește să ramburseze creditul mai devreme decât termenul stabilit inițial poate solicita rambursare anticipată. În acest caz, se pot aplica unele penalități sau comisioane pentru rambursarea anticipată, iar procedurile pot varia în funcție de instituția financiară și de termenii contractuali.
• Transfer sau refinanțare - Sunt și situații când împrumutatul poate dori să transfere creditul către o altă instituție financiară sau să refinanțeze creditul pentru a obține condiții mai bune, deoarece de-a lungul timpul multe din condițiile inițial negociate se pot schimba. Poate face acest lucru dacă respectă:
• condițiile contractuale, ce sunt detaliate și reglementate de termenii contractuali încheiați cu instituția financiară. Este important să citiți cu atenție contractul de credit și să înțelegeți termenii și condițiile legate de restituire a creditului.
• îndeplinirea obligațiilor, deoarece restituirea integrală a creditului este esențială pentru a finaliza angajamentul financiar. Pe măsură ce ratele sunt plătite, suma împrumutată scade, iar după rambursarea completă, instituția financiară eliberează ipoteca și confirmă încheierea cu succes a împrumutului.

Cum se restituie un credit obținut prin programul Noua Casă

Restituirea unui credit obținut prin programul "Noua Casă" reprezintă un proces important și bine structurat, menit să faciliteze rambursarea împrumutului într-un mod coerent și predictibil. Iată cum funcționează acest proces:

• Rata lunară - similar altor tipuri de credite, rambursarea creditului obținut prin programul "Noua Casă" se realizează în rate lunare. Aceste rate includ atât suma principală împrumutată, cât și dobânda aferentă.
• Structura de rambursare - în primele etape ale rambursării, o parte semnificativă din rata lunară este destinată achitării dobânzii, în timp ce o proporție mai mică se plătește pentru reducerea sumei împrumutate. Pe parcurs, proporția destinată reducerii împrumutului va crește, în timp ce cea pentru dobândă va scădea. 
• Termen de rambursare: creditul obținut prin programul "Noua Casă" are un termen de rambursare stabilit în contractul inițial. Acest termen poate varia în funcție de acordul încheiat, de la câțiva ani până la un interval mai lung, adaptat posibilităților financiare ale împrumutatului. 
• Rambursare anticipată: în unele situații, împrumutatul poate dori să ramburseze suma creditului înainte de termen. Acest lucru poate implica penalități sau comisioane, în funcție de politica instituției financiare și de termenii contractuali.
• Condiții speciale: Programul "Noua Casă" poate include condiții speciale pentru rambursare sau reduceri de dobândă în anumite cazuri. Aceste beneficii pot varia și pot fi specifice fiecărei ediții a programului.
• Termeni și proceduri: Toate etapele rambursării sunt reglementate de termenii și condițiile contractului de credit. Este esențial să citiți cu atenție acest contract și să înțelegeți fiecare aspect legat de rambursare.
• Finalizarea obligațiilor: Pe măsură ce rambursarea progresează și ratele sunt plătite, suma împrumutată scade treptat. După rambursarea integrală a creditului, instituția financiară emite confirmarea finalizării cu succes a împrumutului.

Procedura de vânzare a unui apartament prin credit ipotecar

Când ne referim la vânzarea unui apartament prin credit ipotecar, ne gândim la un proces ce se derulează în mai multe etape și implică două părți: vânzătorul și cumpărătorul. Pentru mai multă claritate enumerăm aceste etape din procesul de vânzare:

• Pregătirea prealabilă a vânzătorului

Vânzătorul trebuie să-și pregătească documentele legate de proprietatea apartamentului, precum actul de proprietate, planurile cadastrale, contractele de vânzare anterioare și orice alte documente considerate relevante.

• Identificarea cumpărătorului apartamentului

Persoana care dorește să achiziționeze apartamentul este prezentată vânzătorului. Dacă dorește să facă această achiziție cu un credit ipotecar, el trebuie să dispună de o preaprobare de credit, adică să fi trecut deja de partea de verificare tehnică a eligibilității sale;

• Ofertarea și negocierea dintre vânzator și cumpărător

În această etapă cumpărătorul poate face o ofertă pentru achiziționarea apartamentului și se negociază între părți, în primul rând prețul de vânzare, dar și alte condiții implicate în tranzacție.

• Încheierea contractului de vânzare cumpărare 

Acordul dintre cele două părți rezultat în urma negocierii se finalizează cu un contract de vânzare-cumpărare, care stabilește riguros termenii și condițiile tranzacției, prețul și modalitățile de plată. În situația achiziției cu un credit ipotecar, contractul va include obligatoriu și informații detaliate legate de credit.

• Aprobarea creditului ipotecar

Cumpărătorul care optează pentru un credit ipotecar trebuie să îndeplinească toate cerințele instituției financiare pentru a primi aprobarea creditului. Aceasta poate include evaluarea istoricului de credit, verificarea veniturilor și alte cerințe specifice.

• Etapa de evaluarea proprietății 

Scopul acestei evaluări este de a stabili valoarea acesteia și pentru a se asigura că este echivalentă cu suma solicitată ca împrumut. 

• Finalizarea vânzării

Odată ce cumpărătorul primește aprobarea creditului și evaluarea proprietății este finalizată cu succes, cumpărătorul va încasa creditul ipotecar, iar vânzătorul suma convenită în contractul de vânzare-cumpărare.

• Etapa finală de înregistrare a proprietății 

Ultima etapă este cea de înregistrare a proprietății pe numele noului proprietar în registrele oficiale ale autorităților din domeniu.

Avantajele și dezavantajele unui credit ipotecar

Avantajele unui credit ipotecar

• finanțare mare pentru proiecte valoroase, deoarece creditul ipotecar oferă posibilitatea de a achiziționa o locuință chiar și atunci când resursele financiare personale nu ar permite acest lucru. Cu ajutorul creditului imobiliar poți obține o finanțare consistentă din partea unei instituții financiare și-ți împlinești visul de a avea propria ta casă, fără a fi necesari alți garanți.
• rate lunare accesibile - reprezintă un avantaj semnificativ al creditului ipotecar în structura sa de rambursare. Suma împrumutată este restituită treptat în rate lunar, pe o perioadă prelungită, ce poate ajunge la câteva decenii. Acest aspect aduce beneficiul ratei lunare accesibile în comparație cu plata integrală a locuinței. Astfel, bugetul tău poate fi gestionat mai eficient, iar presiunea financiară este mai ușor de abordat.
• potențialul de creștere al investiției imobiliare este un alt avantaj de luat în considerare, deoarece cumpărarea unei proprietăți prin credit ipotecar nu doar că asigură un adăpost, ci poate și constitui și o investiție pe termen lung. În timp, nu de multe ori, valoarea proprietății tale poate crește, aducându-ți alte avantaje financiare ulterioare. 
• plata regulată a ratelor, fără întârzieri, contribuie la construirea unui istoric de credit pozitiv pentru tine, ceea ce te poate ajuta să accesezi și alte credite în viitor.

Dezavantajele unui credit ipotecar

• Datoria pe termen lung este un dezavantaj important al creditului ipotecar, deoarece împrumutul poate avea o perioadă de rambursare care se întinde pe mai mulți ani sau chiar decenii. Această obligație pe termen lung poate afecta flexibilitatea ta financiară și poate limita o altă opțiune de investiție.
• Valorile mari ale dobânzilor solicitante de unele instituții financiare pentru a-și acoperi riscurile asumate prin acest contract. Aceste costuri cu dobânzile pot fi semnificative, iar suma totală plătită către bancă poate depăși considerabil suma inițială a împrumutului, iar pe termen lung aceasta poate fi o povară financiară importantă.
• Posibilitatea executării ipotecare, în situația unor dificultăți financiare ce te împiedică să mai plătești ratele fiecărei luni. Cu alte cuvinte, banca te poate obligă să cedezi proprietatea ta și o poate vinde pentru a-și recupera datoria. Executarea ipotecară poate avea consecințe grave asupra vieții tale, creditului tău și poate afecta negativ istoricul tău de creditare.